Türkiye alışveriş merkezleriyle (AVM) 90’ların sonunda tanıştı. Tüketici bu merkezleri o kadar sevdi ki, 2000’lerin başında sayıları hızla artmaya başladı. Girişimciler için kârlı bir yatırım, markalar için iyi bir platformdu. Öyle bir dönem geldi ki her gün yeni bir AVM yatırımının haberini duyar hale geldik. Aynı cadde üzerinde iki üç AVM olması bile yeni bir yatırım kararı için sorun teşkil etmiyordu. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, o günleri ‘bir dönem AVM’ler kraldı’ diye hatırlatıyor.

Şapkacı’nın verdiği bilgilere göre, o günler çok geride kaldı, hatta o dönem bu işe giren yatırımcıların yüzde 70’i pişman. Kârlar düştü, krediler ödenemiyor. Türkiye’deki 445 AVM’nin 60-70 tanesi bankaların elinde, alıcı da bulunmuyor. İşin tezat kısmı ise şu dönemde AVM’lerin hiç olmadığı kadar dolu olması. Nuri Şapkacı, “Giriş sayıları perakendenin en parlak dönemi olan 2019’un yüzde 5-10 üzerinde. Markalar her gün ciro rekorları kırıyorlar” diyor. Ve ekliyor: “Biz her zor dönemde elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik. Pandemide 3 ay hiç kira almadık. Avrupa’da bunun bir örneği yok. Keser gibi ‘hep bana hep bana değil, testere gibi ‘bir sana bir bana’ olması gerekiyor. Arada bir yerlerde buluşmak, el sıkışmak gerek.”

Birçok AVM yatırımcısının zor durumda olduğunu duyuyoruz. Birkaç yıl öncesine kadar en karlı yatırımlar arasındaydı, ne oldu o arada ne değişti?

Kontratların dövizden TL’ye dönmesiyle başlayan süreç, AVM’ler için sıkıntılı oldu. Aslında zorlu dönemlerden geçerken belli dönemler için bu tarz kararların alınması normaldir. 2-3 sene için dövizden TL’ye dönülebilir. Ama bunun kalıcı olması AVM yatırımcılarını çok zorladı. Bir de böylece yabancı yatırımcılara, ‘Artık sizin kontratlarınız geçersiz’ demiş olduk. Sınırlı bir kararı yatırımcılara çok daha rahatlık anlatabilirdik. Ama tamamen her şeyi değiştirince yatırımcı da şaşırdı.

AVM cephesinde pazar doygunluğa ulaşmadı mı?

Diyelim ki alışveriş merkezi tarafında bir doygunluğa ulaştık. Hatta bazı yerlerde fazlalık da olabilir. Ama diğer yandan AVM yatırımcılarının tamamı, neredeyse ticari gayrimenkulün her alanına da yatırım yapıyorlar; lojistik, otel, kiralanan konutlar, ofis… Ve artık o gruplar bu yatırımları başka ülkelere yapıyorlar. Çekinceleri ise ticari gayrimenkulle ilgili bir kanun olmaması. Ticari gayrimenkul tanımı yok.

Sizce nasıl maddeler olmalı bu kanunda yabancını tekrar güvenip gelmesi için?

En önemli konu sözleşme serbestesi. Aynen Batıdaki standartları uygulayabilirsek, 2 tarafarasındaki yapılan sözleşmeye minimum düzeyde müdahale edilen bir ortamda ticari gayrimenkul yatırımları tekrar Türkiye’ye gelir. Bu yatırımlar öyle 1-2 milyon dolarlık yatırımlar değil. 30-40 milyon dolardan 200 milyon dolarlara kadar çıkabilecek yatırımlardan bahsediyoruz. O yüzden de bu tereddüt olduğu sürece yabancı yatırımcının tedirginliği sürer.

Körfez’den büyük yatırımlar bekleniyor. Bu sektöre ilgi yok mu şu an?

Aslında AVM’lere ilgi duyuyorlar ama yatırım yapmıyorlar. Çünkü diyelim ki bir AVM’yi satın alacaklar veya ortaklığa gidecekler, diyorlar ki ‘kira neyle olacak?’ TL’yi duyunca işler değişiyor. Sadece AVM de değil, lojistik yatırımı yapabilirler, otel yapabilirler ama girmiyorlar.
Çünkü kira tarafında alacakları
para döviz değil.

HER ŞEY 9 KAT ARTTI KİRA SADECE 4.5

Şu anda markalar en iyi dönemlerini yaşıyor. AVM’ler dolu. Cirodan kira almıyor musunuz?

Evet iyi alışveriş merkezlerinin içindeki markaların neredeyse hiçbiri şikâyet etmiyor. Sadece sinemalarda sorun var. Pandeminin bitişiyle beraber problem yaşayan hiçbir marka kalmadı diyebilirim. Evet cirodan kira devam ediyor. Çarpıcı bir örnek vereceğim. 2018’de 100 TL’ye aldığınız gömleğin fiyatı şu anda 900 TL. O zaman dolar 3.5 TL’ydi. Biz ise kiralarımızı enflasyon bazında arttırabiliyoruz. Bu hesapla 2018’de 100 TL olan kira 450 TL’ye gelmiş durumda. Buna ciro kiraları da dahil. İşte AVM yatırımcıları, özellikle de döviz kredisi olanlar bu yüzden zor durumdalar.

Hepsi mi zararda AVM’lerin, hiç kârlı olan yok mu?

Tabii herkesin mutfağını bilmem mümkün değil. Ama ciddi bir kârsızlık sorunu olduğunu, kredisi olanların, kredilerini ödeme konusunda çok ciddi problemler yaşadığını biliyoruz. İçinde müşterisi eksik olmayan AVM’ler görebilirsiniz. Ama o şirketin 40 milyon Euro ve üstünde borcu varsa şu anda kesinlikle zararda olduğunu söyleyebilirim. Kredisini bitirmiş AVM’ler tabii ki kâr ediyor olabilir ama büyük çoğunluğunun zararda olduğunu söyleyebilirim. Zaten şu anda 60-70 tane AVM bankaların elinde. 

Markalar AVM’leri ortak alan giderleri konusunda şeffaf olmamakla eleştiriyor ama aynı durum ciro kiraları için de geçerli. Biz de markalardan aldığımız ciro kiraları için denetçi göndermeye kalktığımızda problem yaşıyoruz.

YASA ÇIKARSA YATIRIMCI GELİR

AVM yatırımcısı pişman mı?

Şu andaki AVM yatırımcılarına sorsanız ‘bu yatırımı şimdi yapar mıydınız’ diye herhalde yüzde 70’i yapmazdım der.

Burada hata kimde peki? İşler bu noktaya nasıl geldi?

Çok fazla suçlu taraf var. Yatırımcı doğru danışmanları kullanmayıp kafasına göre, inşaatı bitirip kiralamaya kalktı mı kalktı? Perakendeci ‘rakiplerim şu AVM’de açıyor deyip doğru düzgün fizibilite yapmadan her AVM’ye girdi mi girdi. Danışmanlar yatırımcılara aslında olmaması gereken yerlerde AVM yapılmasını tavsiye etti mi, etti. Diğer yandan kamu da bu sektöre uluslararası normlar getirme konusunda geç kaldı.

Eğer bu yasa çıkarsa yabancı yatırımcı tekrar ilgi gösterir mi bu sektöre?

Körfez ülkelerinden gelecek yatırımların bir kısmı bu sektöre gelebilir. Buradaki yatırımlara ortak olabilirler. Bence bu fırsatı iyi kullanmalıyız. O rüzgârla birlikte ben batılı yatırımcıların da gelebileceğini düşünüyorum.

AVM GEZMEK HİÇ HOŞUMA GİTMİYOR

İŞİMDEN dolayı tüm yurtdışı seyahatlerimizde AVM turu yapıyoruz. Zaten günlük hayatımda sürekli AVM’lerin içindeyim. Bir de yurtdışında özellikle Avrupa’da seyahatlerde gezmek hiç hoşuma giden bir şey değil.

TÜRKİYE’de en sevdiğim AVM Aqua Florya. Keyifle gezdiğim, oturup yemek yediğim bir mekan.

SIK SIK Almanya’ya gidiyorum. Oğlum orada bir şirkette çalışıyor.

YÜZMEYİ ve yürümeyi çok seviyorum.

Bazı mağazaların yanlış bildirimleri de olabiliyor. Bu tek yollu bir yön değil, çift yönlü bir yol. Kuralların koyulması lazım. 2 taraf için de cezaların olması lazım. Yanlışı kim yapıyorsa cezalandırılsın. 

TÜRKİYE’YE GELECEK MARKALARA YER YOK

Ne olacak peki, bankalar satacak mı bu AVM’leri?

Bankaların aslında AVM yatırımcısı olmak veya AVM’leri yönetmek gibi bir isteği yok. Aslında onların ilk hedefi bu alışveriş merkezlerinden bir an önce kurtulmak. AVM’ler onlar için şu anda aslında baş ağrısı. Ama şöyle bir problem var. Bu AVM’leri batırmaları da imkânsız. Bir şekilde yaşatmak zorundalar. Çünkü buralara verilen krediler, o kadar yüksek krediler ki bu kredilerin tamamının bertaraf edilmesi mümkün değil. Dolayısıyla bazılarını yeni yatırımcılara satacaklar. Bazıları da bankaların elinde kalmaya devam edecek.

Peki siz AVM’lerin bu sarmaldan çıkabileceğine inanıyor musunuz?

Eğer tekrar dövize endeksli kiralar gündem olabilirse sektör toparlanır. Çünkü, öyle veya böyle markalar şu anda büyümeye çalışıyor, ama büyüyemiyorlar. Çünkü AVM yatırımları artık durmuş durumda. Eskiden senede 10-15 tane AVM açılırken şimdi senede belki 1 tane AVM açılıyor. Ve bin kişiye düşen metrekarede aslında biz hala Avrupa’nın altındayız. Yeni markaların Türkiye pazarına girme talebi var. Pazarı araştırıyorlar, inceliyorlar ama ne yazık ki yeni AVM yok.

Yani sizce Türkiye’de hala AVM ihtiyacı var mı?

Bazı yerlerde olabilir. Çünkü Türkiye’de nüfus halen büyüyor. İstanbul’da da Kayaşehir, Başakşehir tarafında hala ihtiyaç var. Yeni markaların Türkiye’ye gelmesi çok önemli. Biz bir turizm ülkesiyiz. Ve turist gittiği yerde markaları görmek istiyor.

YEME İÇME BÜYÜYOR SİNEMALAR KÜÇÜLÜYOR

Fonksiyon değiştirecek alışveriş merkezleri var mı?

Aslında olması gereken şeylerden birisi o. AVM’ler fonksiyon değiştirmek zorunda. Ama içerideki performansı düşük markaları çıkartamadıkları için yapmıyorlar. Eğer dünyaya ayak uydurmak istiyorsak AVM’lere yeni fonksiyonlar eklemeliyiz. İçlerinde lojistik merkezleri, butik oteller, çalışma alanları, sağlık merkezleri, fitness alanları olmalı. AVM’lerin adını ne koyarsak koyalım, bu değişim kaçınılmaz.

Bu süreçte AVM’lerin matematiği değişti mi? Alt katta bir teknoloji mağazası olur, bir market bulunur gibi kurallar geçerli mi hala?

AVM’lerdeki bu yapı yani belli büyük markaların, AVM’lerin, belli noktalarına yerleştirilmesi kaçınılmaz. Bunlar hep olacak. O matematik değişmez. Ama AVM’lerde değişen şu; artık daha çok yeme, içme ve eğlencenin ön plana çıktığı konseptler ön plana çıkıyor. Önümüzdeki dönemde mağaza sayıları azalabilir, bazı büyüklükler düşebilir. Sinemalar küçülebilir, hatta bazı AVM’lerden tamamen çıkabilirler.

En çok hangi markalar trafik çekiyor?

Yabancı markalara baktığımızda Inditex grubu en fazla ayak çeken markalara sahip. Türk markalardan da LCWaikiki tabii ki en fazla ayak çeken markalardan biri.

ZİYARETÇİ SAYISINDA REKOR KIRIYORUZ

AVM’ler oldukça kalabalık görünüyor. Müşteri sayısı arttı mı?

2019 bizim için çok iyi bir yıldı. Biz şu anda 2019’daki ziyaretçi sayılarını yakalamış hatta aşmış durumdayız. Bizler dokunmayı, görmeyi, göstermeyi seven, sosyal varlıklarız. O yüzden online’ın AVM’lerin yerini alması diye bir senaryo söz konusu değil. Bence daha çok online ve off-line’ı buluşturan formüller üzerinde konuşacağız. Mesela siz trende, otobüste giderken, ilgili alışveriş merkezinin web sayfasına gireceksiniz. Orada istediğiniz markayı seçip, ‘kırmızı tişörtü benim için bir kenara ayır’ diyeceksiniz. Bu hem satışı artıracak hem de sizin zamanınızdan fayda sağlayacak.

Perakendecilerden destek mi istiyorsunuz?

Biz her zor dönemde elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik. Pandemi döneminde yaklaşık 3 ay neredeyse sıfır kira aldık. Avrupa’da bunun bir örneği yok. Zor dönemlerde markaların yaşaması için destek verdik. Onun için de diyorum ki zor zamanlardaveya iyi kazanıldığı durumlarda da hep keser gibi ‘hep bana hep bana değil, testere gibi ‘bir sana bir bana’ olması gerekiyor. Anlayışlı olmak lazım. Ciro rekorları kırarken kiranızı artırmıyorsanız, bu olmaz. Arada bir yerlerde buluşmak, el sıkışmak gerekiyor. Bu konu yatırımcı tarafında çözülemeyen bir sarmala dönüştü.

NURİ ŞAPKACI KİMDİR

1965 Malatya doğumlu olan Nuri Şapkacı, ECE Türkiye’de Genel Müdür ve CFO olarak görev yapıyor. Yönetim alanında 25 yılı aşkın tecrübesi bulunan Şapkacı, ECE Türkiye’ye katılmadan önce Teknoser, Yapı Kredi Finansal Kiralama, Teknoloji Holding, ITE Group PLC ve Pegasus Havayolları’nda üst düzey yönetici olarak çalıştı. Nuri Şapkacı, Yıldız Teknik Üniversitesi’nde Endüstri Mühendisliği lisansını tamamladıktan sonra San Francisco’daki Golden Gate Üniversitesi’nden Finans alanında MBA derecesi aldı. 2011 yılından bu itibaren AYD’de başkan yardımcılığı görevini yürüten olan Nuri Şapkacı, 2023 başından itibaren de AYD Yönetim Kurulu Başkanı olarak görev yapıyor.